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建替えをどのように判断? リフォームのポイントと合わせて解説


現在お住まいの住宅を思い切って建替えるか、リフォームして住み続けるか、どのように判断すればよいのでしょうか。


住宅は必ずいつかは老朽化して建替えなければなりませんが、間違ったタイミングで建替えてしまうと無駄に費用を使ってしまうことにもつながります。


建替えのメリットデメリットを理解して、建替えかリフォームかを判断するためのポイントについて解説します。


目次[非表示]

  1. 1.建替えの判断は、予算と計画が重要
  2. 2.建替えの判断すべきタイミングと注意点
    1. 2.1.建替えのメリットとデメリット
    2. 2.2.建替えの判断をすべきタイミング
    3. 2.3.建替え時の注意点
  3. 3.リフォームで押さえておくべきポイント
    1. 3.1.改修箇所を絞って費用を抑える
    2. 3.2.リフォーム工事の範囲をまとめると費用が下がることも
    3. 3.3.定期的なメンテナンスが大切
    4. 3.4.日当たり・採光の改善は事例が少ないが可能
  4. 4.まとめ



建替えの判断は、予算と計画が重要


建替えは、基礎部分からすべて取り壊して、新たに住宅を建築すること、をいいます。

対してリフォームは、既存の住宅部分を残したまま新築同様の状態に戻すこと、をいいます。お部屋の壁紙の貼り換えといった小さなリフォームから、住宅の柱だけを残して他をすべて改修するような全面リフォームまで、リフォームといってもその種類は様々です。


住宅は、木材や金属、またはプラスチックなどを使用して建てられていますので、長く住み続ければ当然老朽化していきます。

住宅の老朽化に対して、リフォームで直せる範囲は限られています。また、昔の建築の基準よりも最近の基準の方が厳しくなっていますので、新築する方が耐震性や断熱性などの面で優れることになります。


しかし、建替えになるとそれなりに費用が大きくなり、予算が必要になってきます。リフォームでは、老朽化の激しい箇所のみに絞ることで費用を抑えることができますが、リフォーム箇所が増えるにつれて費用も大きくなっていきます。


予算が十分にあるなら別ですが、建替えが必要なときに予算が足りない、といったことにならないように、将来的な資産を考えながら計画を立てる必要があるのです。



建替えの判断すべきタイミングと注意点


建替えの判断すべきタイミングと注意点のイメージ画像

みんと。さんによる写真ACからの写真   


建替えのメリットとデメリット

建替えのメリットには、つぎのようなものがあります。

・現状の不満をおおむね解消できる

・耐震性能や断熱性能が向上する

・比較的簡単に金利の安いローンが組める

建替えであれば、今住んでいる住宅を参考に設計ができますので、現状の不満をおおむね解消することが出来ます。立地条件や費用による制限があるためすべてが解消するわけではありませんが、リフォームより圧倒的に改善方法の自由度は大きくなります。特に、リフォームでは解決しにくい、日当たりやお部屋の暗さの問題も改善しやすくなるのです。

構造材も、検査で基準を満たす新品になり、さらに構造の基準自体も昔より厳しくなっていますので、確実に耐震性能は向上します。また、断熱性能も現行の基準で設計されますので当然上がります。

建替えで利用する住宅ローンは、リフォームローンと比較して低い金利となっています。もちろん総額が異なりますのでお得かどうかは場合によりますが、仮に借入金額が同程度であれば建替えの方が金利的には低くなります。


建替えのデメリットには、つぎのようなものがあります。

・建築費用や税金といった費用が多くかかる

・工事期間が長く、仮住まいが必要になる

・愛着や思い出のあった住宅が形として残らない


建替えを行う場合、住宅を新築しますので、一定以上の費用がかかります。さらに、新築された住宅は建物の固定資産税が高くなり、より多くの税金を支払うことになります。

リフォームでは、大規模な改修でない限り、当日から数日の間に工事が完了します。数日かかる場合でも、家具などを別のお部屋に移して行うことができます。建替えですと、一度家具を移さなければなりませんので、仮住まいの用意をしなければなりません。

また、長年住んだ住宅は愛着や思い出がありますが、建替えとなるとそれがなくなってしまうのです。


建替えの判断をすべきタイミング

建替え判断のタイミングは、老朽化したらが大前提です。

木造住宅の平均寿命は30年程度といわれていますが、しっかりとした構造設計や耐久性を高める工夫、定期的なメンテナンスにより、もっと長く住むことができる住宅もあります。

ほとんどの方は、老朽化の程度や住宅があと何年もつのかわかりませんので、プロの方に診断をしてもらうのが無難です。


また、その住宅を利用する人数や構成が変わる場合には、建替えされることが多いです。

子供の独立や単身赴任などですぐに家族構成が変わるような場合には、建替えてもお部屋が余ったりするなど無駄が生じてしまいます。将来的には建替えも視野に入れながら、リフォームで対応することも必要になります。


ローンの金利や税制の優遇、補助金の有無などで考えることも有効です。

建替えには多くの費用が掛かりますので、少しでも安くなるタイミングで建替えを行えば、住宅の質を上げたり、より良い設備を入れることもできます。


老朽化が進行して、すぐにでも建替えが必要になるような状況になる前に、建替えるタイミングをある程度意識しておくことが重要です。


建替え時の注意点

最も注意すべき点は、その土地に建替えが可能か、ということです。

住宅を建てるための建築基準法の改定や周辺状況の変化により、現在の敷地に住宅を建てられなくなっている場合があります。また、建築可能としても、高さの制限などにより、同じだけの大きさの住宅が建てられず、十分な床面積が確保できないこともあります。


建替えが可能かどうかをリフォーム会社や設計事務所でチェックしてもらってから、建替えかリフォームかの判断をしましょう。


>>隣家の建替えも想定!! 日当たりが悪くなることを見越した注文住宅とは?



リフォームで押さえておくべきポイント


リフォームで押さえておくべきポイントのイメージ画像

gimyzrさんによる写真ACからの写真    


改修箇所を絞って費用を抑える

リフォームの最も大きなメリットは、改修したい箇所だけに絞ることが出来ることです。

改修箇所を絞ることで費用を抑えられますので、予算が少なくてもリフォームできます。壁や床といった内装材の改修や設備の交換、外壁の塗装など、細かい箇所ごとに選択できるようになります。

最近では、リフォーム費用もインターネットで相場を知らべられますので、リフォームの計画も立てやすくなってきています。


リフォーム工事の範囲をまとめると費用が下がることも

リフォーム工事の範囲を限定し、お部屋単位や階単位で行うことで費用が安くなることもあります。

高価な設備や部材を入れるような場合は別ですが、リフォーム工事で最も費用が掛かるのは工事する方の作業料です。工事範囲をまとめることで、機材の搬入がスムーズに行えたり、周辺を疵付けないための養生の手間などが少なくてすむなど、工事期間を短くできます。

一回の工事費としては上がってしまっても、最終的な総額を下げることにつながりますので、是非ご参考ください。


定期的なメンテナンスが大切

建替えを想定したリフォームのポイントは、定期的にメンテナンスすることです。定期的なメンテナンスにより、住宅の老朽化が抑えられ、建替えまでの期間を延ばすことが出来ます。

住宅を建てた工務店やハウスメーカー、あるいは、リフォーム会社などで定期的にメンテナンスを行うように依頼しましょう。


日当たり・採光の改善は事例が少ないが可能

建替えの方が日当たりや採光といった不満に対して改善しやすいですが、リフォームでも改善できないわけではありません。

「光ダクト」と呼ばれる構造を住宅内に作ることにより、暗くなりがちな1階のリビングやダイニングにも自然光で明るくすることが可能です。既存のお部屋に対しての工事が必要な分、建替えよりも費用は割高になりますが、日当たりや採光にお困りの方は「光ダクト」を使ったリフォームも検討してみてはいかがでしょうか。

>>「光ダクト」を使ったリフォームで個室を明るく改善した住宅の事例


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まとめ


建替えを判断すべきタイミングは、住宅の老朽化や劣化の程度をプロに確認してもらうことが第1です。

プロの確認により急に建替えなければならない状況が発生してしまう前に、常日頃から住宅を建てた会社と良い関係を構築しながらメンテナンスや小さなリフォームを行い、住宅が健全な状態を維持していくことも大切です。


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